Zasiedzenie nieruchomości w dobrej wierze – kiedy mamy z nią do czynienia?

Jednym ze sposobów nabycia nieruchomości jest jej zasiedzenie. Wyjaśniamy, czym według prawa jest instytucja zasiedzenia, kiedy mamy z nią do czynienia i czym jest zasiedzenie w dobrej wierze?

Najpierw odpowiedzmy sobie na pytanie, czym jest zasiedzenie i w jaki sposób jest regulowane?

Zasiedzenie nieruchomości uregulowane jest ustawą z dnia 23 kwietnia, 1964 r. Kodeksu cywilnego.

Artykuł 172 § 1,2 określa, ile lat powinno trwać posiadanie nieruchomości, aby można było mówić o zasiedzeniu. Według zapisów posiadacz nieruchomości, który nie jest właścicielem nieruchomości, nabywa jej własność po dwudziestu latach nieprzerwanego posiadania jako posiadacz samoistny, jeśli uzyskał posiadanie w dobrej wierze. Natomiast, po upływie trzydziestu lat posiadania nieprzerwanego nabywa własność nawet jeśli uzyskał posiadanie w złej wierze.

Głównym więc kryterium zasiedzenia jest okres, w jakim posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nieprzerwanie ją posiada.

 

Kim jest posiadacz samoistny?

Posiadaczem samoistnym nieruchomości może zostać osoba, która włada nieruchomością jak właściciel i zachowuje się jak właściciel. W przypadku zasiedzenia nieruchomości osoba taka ponosi przez dany okres wszelkie koszty związane z posiadaniem nieruchomości – naprawy, opłaty stałe, konserwacje, podatki. Nie wyklucza się także, że przez ten okres pobiera z nieruchomości pożytki.

Zasiedzenie nieruchomości w dobrej wierze ma miejsce, po dwudziestu latach nieprzerwanego posiadania nieruchomości, jednak musi zachodzić przesłanka, że posiadanie nieruchomości  jest zgodne z prawem.

W przeciwieństwie do tego możemy mówić o zasiedzeniu nieruchomości w złej wierze, które ma miejsce, gdy osoba, która włada nieruchomością, ma świadomość, że nie jest posiadaczem danej nieruchomości, i że nie przysługuje jej prawo do tego posiadania, i nie ma podstaw do usprawiedliwienia tej niewiedzy.

 

Jaka nieruchomość może być przedmiotem zasiedzenia?

Jak wynika z przepisów prawa, zasiedzenie dotyczy wyłącznie nieruchomości gruntowych oraz budynków trwale z gruntem związanych lub części takich budynków, jeżeli na mocy odrębnych przepisów stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Przedmiotem zasiedzenia nie mogą być części składowe rzeczy, które nie mogą być odrębnym przedmiotem własności. Oznacza to, że nie można zasiedzieć części nieruchomości, np. jednego pomieszczenia w domu, czy mieszkaniu.

 

W jaki sposób rozpocząć procedurę zasiedzenia nieruchomości?

Należy złożyć dokumenty do sądu właściwego do rozpoznania wniosku o zasiedzenie nieruchomości, którym jest sąd rejonowy właściwy ze względu na położenie nieruchomości, bez względu na wartość przedmiotu sporu, w wydziale cywilnym sądu. Wniosek ten powinien złożyć sam zainteresowany.

We wniosku należy wskazać dane wszystkich osób, których dotyczy postępowanie, dane określające nieruchomość, tj. adres administracyjny nieruchomości, kategorię użytku nieruchomości, powierzchnię użytku oraz numer księgi wieczystej nieruchomości. Ponadto warto, jeśli taka jest prowadzona – przedstawić odpis księgi wieczystej oraz wszelkie dokumenty świadczące o nieprzerwanym samoistnym posiadaniu danej nieruchomości, np. dowody wniesienia opłat i podatków wnoszonych na rzecz nieruchomości.

Zasiedzenie nieruchomości w dobrej wierze pozwala osobie, która utrzymywała nieruchomość przez 20 lat w przekonaniu, że jego posiadanie jest zgodne z prawem stać się jej prawowitym właścicielem. Wypełnienie wszystkich przesłanek wskazanych w kodeksie cywilnym pozwoli na pozytywne rozpatrzenie sprawy przez sąd, a właścicielowi da możliwość w pełni cieszenia się z nieruchomości.

 

adwokat Adam Popławski